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物業管理服務條例草案
更新日期: 2016-05-26


代理主席,

我發言支持《物業管理服務條例草案》("條例草案”)恢復二讀。為物業管理行業發牌不是一個新鮮議題,業界早在80年代已向政府提出類似要求。民建聯亦早在2004年回應樓宇管理及維修諮詢文件時,要求政府設立機制,規管物業管理公司。當時政府的想法是業界自律,行業自管。但是,經過一連串比較矚目的物業管理公司倒閉事件,引起社會討論,及後經業界、社會(包括透過立法會)不斷要求,政府終於同意就物業管理服務訂立發牌制度,這是得到業界、業主和議員支持的。大家看到今天議會內這麼平靜,相信條例草案應會獲得通過。

現在大廈管理確實面對新挑戰,這是一個遲來的立法。但是,對於提升行業的專業性,對於保障業主和租客,這肯定有正面積極的作用。

條例草案獲得通過後,我希望政府當局留意數件事。第一,條例有一個過渡期,我要求政府在過渡期內要做得很細緻,確保條例草案通過後不會對行業造成大動盪,亦協助有心有能力的物業管理公司,包括物業管理從業員,可以順利獲發牌照。

由於物業管理行業聘有很多從業員,他們很多都具有豐富經驗,由以往未有條例規管到現在有條例規管,他們難免需要一個適應期。所以,希望局方在稍後的發言中承諾在過渡期內會盡力確保業界可以合理過渡,以及不會對從業員造成太大動盪。

另外,我很關心從業員和物業管理質素的不斷提升。由於物業管理的專門學問要求越來越高,涉及的條例、對法庭裁決和法律的知識,或不同的調解技巧,其實物業管理專業人士都需要掌握。所以,我希望政府當局會與物業管理行業商量如何持續培訓業內人員,而且會要求培訓內容須與時並進。

另外,我想一提的是,儘管條例草案今天獲得通過,要解決現有與物業管理相關的爭議,我相信仍要靠民政事務總署繼續積極協助,才能進一步處理不同糾紛。

以我自己的經驗,現時這些爭議主要來自幾大方面。第一,業主和業主之間,因為意見分歧而產生的糾紛,有部分因為有政治介入,令糾紛越來越大。過去民建聯,包括本會議員,多次要求局方考慮,現在《建築物管理條例》的執法角色不是民政事務總署,而解決糾紛的是土地審裁處。現在政府推廣調解,但是,根據民政事務委員會得到的數字,採用調解方式解決糾紛也需要雙方同意。而據我了解,實際使用數字相當低,足見現在有大量樓宇管理相關糾紛仍未得到處理,也許市民覺得仍未有一個低成本和他們樂於使用的調解機制去處理這些糾紛。

所以,我們希望局方繼續考慮我們的建議,成立一個物業管理審裁處或仲裁處,讓業主可以簡單輕鬆地處理好這些涉及物業管理的糾紛,不用涉及大量金錢,這是第一點。

第二點,更大的爭議往往發生在維修方面,現時討論如何防止圍標。條例草案的通過,相信有助提高物業管理行業的專業性,亦確保業主可得到專業的維修支援。但是,圍標真的很複雜,我希望局長繼續關注這事,民政事務局在這方面確實可以扮演一個更積極的角色。尤其配合市區重建局或發展局為業主提供獨立估價的措施,在這措施實施之後,我相信可以具體地發揮積極作用。我希望民政事務局將這個議題列為你們議程上的重要議題,定期監察管理和維修的情況,提出措施更有效地打擊圍標。

第三是業主立案法團與物業管理公司之間的爭拗。業內有種說法,由於現在是法團聘請物業管理公司,有部分物業管理公司告訴我,這種情況是由非專業去管專業。由於他們的關係是僱主與僱員,法團是老闆,雖然它有責任符合《建築物管理條例》,但對於現時局方提出的採購指引或尚未成為法例的要求,並非每個法團都一定會遵守。在討論過程中,有議員要求管理人必須要求法團遵從條例,這要求也是合理的。但是,我記得我在法案委員會上提出了一個建議,參考核數師的做法。核數師每年都會為上市公司或企業進行核數報告,當然,核數師與企業的關係也是僱主與僱員。當完成核數後,核數師會按法例要求發出一份獨立報告,向所有股東匯報公司當年的財政狀況。如果基本上符規,當然沒有問題,但如果核數師認為應讓股東知悉某些事宜,便可透過核數報告說明。

然而,現時的物業管理行業並無此類要求。據我觀察,基於物業管理公司受聘於法團,即使看見法團未符合某些指引,他們一般也未必願意出聲,因為競爭激烈,也礙於兩者之間的僱傭關係。所以,我希望局長能在《物業管理服務條例》生效後,看看實際操作情況,我認為可考慮我剛才建議的方式,規定物業管理公司在每年或每屆的業主大會上,向業主表述在管理大廈時察覺的一些問題,讓業主們有所知悉。

最後,正如陳健波議員所說,究竟應否強制所有大廈都必須聘用物業管理公司?其實這個議題過去也討論過。對於單棟式或小型大廈,這方面的確有很大爭議。最近我參與過數個業主大會,他們都是較舊的、少於1500伙的大廈。雖然經歷了法團的風風雨雨,最後業主依然不願聘請物業管理公司。隨着條例草案通過並生效後,我期望民政事務局能繼續調動聯絡員的資源。既然《物業管理服務條例》理論上有了雛型,在過渡期後應該便要生效。其實,更值得關注的是那些沒有聘請物業管理公司的樓宇的管理質素。不論是議員、團體,甚至政府,都確實需要更緊密和專業的協作,民政事務處過往也有這樣做。我希望局長未來能將部分資源集中於沒有聘用物業管理公司的大廈,因為這些大廈的確出現了不同類型的問題。

主席,我謹此陳辭,支持條例草案。
 
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